Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества (код по ОКВЭД 70.11.2)



Подготовка к продаже земельных участков

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 

 

Вопрос: Можно ли заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка, не поставленного на кадастровый учет?

Ответ: Нет, заключить такой договор нельзя.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу ч. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (ч. 2 ст. 554 ГК РФ).

В п. 1 ст. 37 ЗК РФ указано, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон № 221-ФЗ)). Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный (кадастровый) номер (п. 1 ст. 5 Закона № 221-ФЗ).

Таким образом, без постановки земельного участка на кадастровый учет, без указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.) предмет предварительного договора купли-продажи земельного участка является несогласованным, а договор - незаключенным (см. Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2008 № Ф08-2264/2008, ФАС Центрального округа от 22.01.2010 по делу № А68-858/09).

Е.В.Журавлева

Начальник отдела,

ОАО "Промсвязьбанк"

Вопрос: К предварительному договору купли-продажи земельного участка приложен его кадастровый план как единственное описание участка. Судя по плану, площадь участка ориентировочная, "подлежит уточнению при межевании". Является ли заключенным такой договор?

Ответ: Такой договор считается незаключенным, но в судебной практике представлена и противоположная точка зрения.

Обоснование: В предварительном договоре должен быть определен предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

В договоре продажи недвижимости (и, соответственно, в предварительном договоре) должны содержаться данные, позволяющие определенно установить передаваемое недвижимое имущество. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе считается несогласованным, а договор - незаключенным (ст. 554 ГК РФ).

Границы земельного участка устанавливаются посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ участка и деления их на части (п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон № 221-ФЗ).

В соответствии с п. 3 ст. 1 Закона № 221-ФЗ под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение уполномоченным органом в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе. При этом такие сведения должны конкретизировать указанное имущество как индивидуально-определенную вещь или подтверждать прекращение существования такого имущества. Кроме вышеуказанных в кадастровый учет также могут быть внесены иные предусмотренные данным Законом сведения о недвижимом имуществе.

Согласно ст. 7 Закона № 221-ФЗ в государственный кадастр включаются сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе:

- вид объекта недвижимости;

- кадастровый номер и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости;

- описание местоположения границ объекта недвижимости, если таким объектом является земельный участок;

- площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом № 221-ФЗ требований, если объектом является земельный участок, здание или помещение.

Таким образом, описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают его существование с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В связи с этим данный участок может быть объектом сделок и участвовать в гражданском обороте.

Согласно пункту 3.2 Правил оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01, утв. Росземкадастром от 10.04.2001 (далее - Правила), в определенных случаях в строку "16" раздела В.1 кадастрового плана заносится отметка "площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании".

Наличие такой отметки свидетельствует о том, что межевание земельного участка в установленном законодательством порядке не проводилось, площадь и границы не установлены. Соответственно, земельный участок в кадастровом плане не индивидуализирован.

Судебная практика в своем большинстве придерживается мнения, что кадастровые планы земельных участков, межевание которых не осуществлялось, не являются документами, индивидуализирующими участки для совершения с ними сделок (см. Определение ВАС от 31.03.2008 № 1857/08, Постановления ФАС Уральского округа от 16.03.2009 № Ф09-1158/09-С6, от 24.11.2008 № Ф09-8675/08-С6, от 04.09.2007 № Ф09-7072/07-С6, от 16.05.2007 № Ф09-3393/07-С6).

Таким образом, если в предварительном договоре установлена ориентировочная площадь земельного участка, а сведения о границах не позволяют его однозначно определить, то предмет предварительного договора считается несогласованным, а договор - незаключенным.

В то же время, в качестве исключения из общего правила, существует Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.12.2008 № Ф04-8002/2008(18332-А45-6). Суд в данном случае не согласился с мнением, что кадастровый план с отметкой "площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании" не индивидуализирует (не идентифицирует) земельный участок.

А.В.Авакян

Эксперт КонсультантПлюс