Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества (код по ОКВЭД 70.20.1)



Сдача внаем многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир

Традиционная система налогообложения

Если суммарная площадь квартир в одном объекте предоставления услуг превысит 500 кв. м, налогоплательщик не вправе применять спецрежим. Если его выбор пал на традиционную систему налогообложения, следует помнить о налоговой льготе, предусмотренной пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, согласно которой не подлежит обложению НДС реализация на территории РФ услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности. Организация не вправе отказаться от применения налоговой льготы, поэтому при осуществлении также иных операций, облагаемых НДС, она вынуждена вести раздельный учет (п. 4 ст. 149, п. 4 ст. 170 НК РФ). "Входной" НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками при приобретении товаров, работ, услуг, предназначенных для использования в деятельности по предоставлению жилых помещении в пользование, нельзя принять к вычету, он включается в стоимость приобретений (пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ). При этом в части общих расходов организации следует делить предъявленный поставщиками (подрядчиками) НДС между необлагаемыми и облагаемыми видами деятельности.

Согласно разъяснениям Пленума ВАС (п. 1 постановления от 05.10.2007 № 57) не облагается НДС только плата за наем жилья. Реализация коммунальных услуг, а также услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества подлежит обложению НДС в общем порядке. Данные выводы арбитрам позволили сделать формулировки п. 1 ст. 154 ЖК РФ, который разграничивает плату за пользование жилым помещением (плату за наем) и плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги. Обращаем особое внимание, что такова структура платежа для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Дело в том, что указанные договоры найма подлежат особому регулированию Жилищным кодексом. Между тем договоры найма жилых помещений частного фонда коммерческого использования подчиняются только правилам ГК РФ. В частности, согласно ст. 678 ГК РФ, если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Таким образом, стороны договора найма вправе установить иной порядок расчетов, например, возложить на нанимателя лишь обязанность оплачивать пользование жилым помещением (независимо от объема потребленных коммунальных услуг). Именно этот вариант используется в апарт-отелях и сервисных квартирах, конкурирующих с традиционными средствами размещения. В данной ситуации жилищно-коммунальные услуги, потребленные пользователями сданного внаем жилого помещения, приобретены собственником помещения для осуществления необлагаемой операции. Значит, "входной" НДС по коммуналке подлежит включению в состав расходов и не может быть принят к вычету, поскольку наймодатель не осуществляет реализацию жилищно-коммунальных услуг нанимателю постановление ФАС СЗО от 12.05.2009 № А42-3628/2008. Согласитесь, вывод достаточно смелый, но логичный. Чтобы снизить налоговые риски, организации нужно позаботиться о документах, подтверждающих использование оплаченных ей как наймодателем коммунальных услуг в ведении необлагаемой деятельности (предоставление в пользование жилых помещений).

В налоговом учете доходы от сдачи внаем жилых помещений у рассматриваемой категории компаний являются доходами от реализации, которые признаются на дату оказания услуг (ежедневно, на дату окончания расчетного периода либо на дату прекращения договора с клиентом). Расходы по основной деятельности признаются в общем порядке. Особого внимания заслуживает порядок формирования расходов на приобретение жилых помещений. Жилые помещения, используемые как основной источник дохода налогоплательщика, отвечают признакам амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 НК РФ). Начисленная по ним амортизация принимается в уменьшение налогооблагаемой прибыли (смотри письмо УФНС по г. Москве от 23.06.2005 № 20-12/44942). Начать начислять амортизацию по жилым помещениям можно с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию права собственности на указанные помещения (п. 11 ст. 258 НК РФ), но не раньше, чем начато использование этих помещений для извлечения дохода (письмо Минфина России от 07.12.2009 № 03-03-06/2/231).

Дополнительные услуги

Если помимо передачи жилого помещения по договору найма компания оказывает своим клиентам какие-либо услуги, в частности, проводит уборку в помещениях, следует решить вопрос: нужно ли уплачивать ЕНВД по самостоятельному основанию - оказание бытовых услуг? Напомним, что услуги по уборке квартир включены в прочие услуги, отнесенные в разд. 01 "Бытовые услуги" ОКУН (код 019748). Одновременно переводу на уплату ЕНВД подлежат организации и индивидуальные предприниматели, оказывающие бытовые услуги (пп. 1 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Однако для целей применения гл. 26.3 НК РФ установлено особое определение бытовых услуг - это платные услуги, оказываемые физическим лицам, предусмотренные ОКУН. Данная формулировка позволяет финансистам прийти к выводу, что ЕНВД уплачивается только в ситуации, когда бытовые услуги оказаны потребителям за отдельную плату (смотри письмо от 28.11.2006 № 03-11-05/257). В частности, если стоимость услуг стирки, глажки и сауны включена в стоимость гостиничного номера, такие услуги не облагаются налогами отдельно от деятельности по оказанию услуг по временному проживанию (ни единым налогом на вмененный доход для отдельных видов деятельности, ни налогами в рамках общего режима налогообложения). Этот вывод был сделан в письме Минфина России от 06.10.2006 № 03-11-04/3/435 и, по мнению автора, может быть применен также к деятельности по сдаче жилых помещений внаем. Следовательно, оказание услуг, включенных в стоимость пользования жилым помещением, не порождает обязательства по уплате ЕНВД по самостоятельному основанию. А вот проведение внеплановой уборки сданной внаем квартиры на платной основе указывает на возникновение обязанности по уплате ЕНВД и обеспечению раздельного учета: если основная деятельность также облагается ЕНВД, то раздельного учета физических показателей, а если организация применяет общий режим, - раздельного учета хозяйственных операций, имущества и обязательств (п. п. 6 и 7 ст. 346.26 НК РФ).

Бухгалтерский учет

Бухгалтерский учет в организациях, передающих жилые помещения внаем, ведется в соответствии с действующим законодательством в общем порядке. Выручка по договорам найма жилых помещений включается в состав доходов от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99 "Доходы организации"). Расходы признаются согласно нормам ПБУ 10/99 "Расходы организации".

Жилые помещения являются основными средствами организации, предназначенными исключительно для предоставления за плату во временное пользование с целью получения дохода. Следовательно, на них распространяется действие абз. 3 п. 5 ПБУ 6/01 "Учет основных средств", который предписывает отражать подобные активы в бухгалтерском учете и отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности (на счете 03). Соответственно, по таким жилым помещениям начисляется амортизация в общеустановленном порядке (абз. 4 п. 17 ПБУ 6/01). Это положение справедливо, если объекты жилфонда были приобретены позднее 01.01.2006 (письма Минфина России от 06.07.2006 № 03-06-01-04/141, от 07.06.2006 № 03-06-01-04/129).

Итак, в статье мы рассмотрели особенности правового регулирования такого способа предоставления клиентам возможности временного проживания, как сдача внаем жилых помещений. Возможно, для бухгалтера организации сферы гостеприимства эта деятельность не столь привычна, однако ее бухгалтерский учет и налогообложение не должны вызвать вопросов, поскольку имеют точки соприкосновения с учетом гостиничных услуг. Особое внимание следует обратить лишь на подтверждение статуса жилых помещений (как мест временного проживания или жительства) как основание для выбора системы налогообложения, а также проконтролировать условия договоров найма в части оплаты коммунальных услуг (во избежание дополнительных оснований для раздельного учета НДС).