Разработка ПО и консультирование в этой области, обработка данных, деятельность по созданию и использованию баз данных и информационных ресурсов, в области права, бухгалтерского учета, аудита и архитектуры

+7 (383) 334-80-77

zwezda@academ.org

pfgromov@bk.ru

Для содержимого этой страницы требуется более новая версия Adobe Flash Player.

Получить проигрыватель Adobe Flash Player

Для содержимого этой страницы требуется более новая версия Adobe Flash Player.

Получить проигрыватель Adobe Flash Player

Добрый вечер, Гость! Дата и время

Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества (код по ОКВЭД 70.20.1)


    Эта группировка включает:
  • сдачу внаем многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир.
    Эта группировка не включает:
  • эксплуатацию гостиниц, меблированных комнат, кемпингов, стоянок для жилых прицепов и прочих мест для приезжих или предназначенных для кратковременного проживания (смотри код по ОКВЭД 55).

Сдача внаем многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир

Сдача жилых помещений внаем

Потребности граждан в средствах размещения для временного проживания традиционно удовлетворяют представители сферы гостеприимства. Однако помимо предоставления гостиничных услуг действующее законодательство допускает также сдачу внаем жилых помещений. Подобный вариант ведения бизнеса некоторые отельеры рассматривают как способ дифференциации своей деятельности. В чем особенности правового регулирования отношений по поводу найма жилых помещений? Каковы налоговые обязательства наймодателя?

Общие положения сдачи жилья внаем

Рынок предлагает многообразие форм предоставления гражданам возможности размещения и проживания. Например, если гражданину нужно место проживания на короткий срок, первое, что приходит в голову, - гостиница, отель, иное средство размещения. Определение средства размещения приведено в п. 2.1 Системы классификации гостиниц и других средств размещения (утвержденных приказом Ростуризма от 21.07.2005 № 86): это помещение, имеющее не менее пяти номеров и используемое организациями различных организационно-правовых форм и индивидуальными предпринимателями для временного проживания туристов. В свою очередь, под туристом понимается лицо, посещающее страну (место) временного пребывания в лечебно-оздоровительных, рекреационных, познавательных, физкультурно-спортивных, профессионально-деловых, религиозных и иных целях без занятия деятельностью, связанной с получением дохода от источников в стране (месте) временного пребывания, на период от 24 часов до 6 месяцев подряд или осуществляющее не менее одной ночевки в стране (месте) временного пребывания (ст. 1 Закона об основах туристской деятельности). Непродолжительный период размещения постояльца обусловливает посуточную или почасовую оплату проживания (п. 12 Правил предоставления гостиничных услуг в РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 25.04.1997 № 490).

На другом полюсе рынка жилищных услуг - предоставление жилья в аренду, внаем. Арендованное жилье удовлетворяет потребности граждан в продолжительном проживании. Такое жилье может оплачиваться помесячно, стоимость не зависит от числа проживающих. Как правило, арендатору предоставляется выбор: воспользоваться меблированной квартирой или ввезти собственную мебель. Договор найма жилья подчиняется положениям гл. 35 ГК РФ. В частности, обычно на арендатора возлагается обязанность поддерживать помещение в надлежащем состоянии, проводить текущий ремонт. По такому принципу сдают жилье физические лица - собственники квартир. У собственника возникает единственное обязательство - предоставить помещение арендатору в состоянии, пригодном для проживания. Арендатор не вправе претендовать на получение каких-либо дополнительных услуг, как это может сделать клиент гостиницы (уборка, стирка, питание).

Близка по духу к найму частного жилья идея создания так называемых доходных домов. Законодательное определение доходного дома в настоящее время отсутствует. На практике доходный дом представляет собой многоквартирный дом, все квартиры в котором предназначены для сдачи внаем, причем преимущественно на длительный срок. Компания, управляющая доходным домом, обеспечивает выполнение обязательств наймодателя по эксплуатации дома в целом, поддержанию в исправном состоянии внутридомовых инженерных систем (п. 2 ст. 676 ГК РФ). В некоторых случаях (как правило, в доходных домах премиум-класса) управляющая организация также предлагает дополнительные услуги за отдельную плату (например, уборка внутри квартир, ремонт оборудования).

Нечто среднее между гостиницей и арендованным жильем представляют собой так называемые сервисные квартиры. Это жилые помещения со всем, что необходимо для проживания (полностью меблированные, обеспеченные кухонным оборудованием, утварью, стиральными машинами, постельным бельем). Главное их отличие от гостиничного номера - наличие оборудованной кухни. Кроме того, оплата за такую квартиру устанавливается посуточно (за длительные сроки проживания предоставляются скидки) и, как правило, не зависит от количества проживающих. Однако у гостиницы и сервисной квартиры есть и общие черты - лицо, сдающее квартиру в аренду, обеспечивает уборку квартиры с оговоренной периодичностью (более частая уборка оплачивается отдельно), смену постельного белья. Как правило, такие квартиры расположены в различных районах города и могут принадлежать различным лицам, а у оператора (управляющей организации, выступающей наймодателем для проживающих) находятся не только на праве собственности, но и в аренде (с правом субаренды), либо оператор может быть уполномочен сдавать их внаем как агент.

Если сервисные квартиры расположены компактно, в одном доме, их совокупность, как правило, называют апарт-отелем (апартамент-отелем). Отличие апарт-отеля от гостиницы состоит в том, что в нем размещены не номера, а полноценные квартиры. С одной стороны, оснащение апарт-отеля обходится дороже, чем оснащение гостиницы (из-за дорогостоящей бытовой техники). С другой - собственнику апарт-отеля можно сэкономить на вспомогательных помещениях, а также на затратах по приобретению помещений (жилые помещения, как правило, дешевле нежилых). Закон не регулирует деятельность апарт-отелей, поэтому в зависимости от конкретных обстоятельств помещения, предназначенные для проживания гостей, могут иметь статус как жилых, так и нежилых.

Представляется, что апарт-отели и сервисные квартиры, несмотря на их пока еще небольшое распространение, могут составить существенную конкуренцию традиционным средствам размещения. Поскольку правовое регулирование оказания гостиничных услуг, правила учета и налогообложения гостиниц были рассмотрены на страницах журнала достаточно подробно, мы обратимся к изучению этих вопросов применительно к апарт-отелю как совокупности жилых помещений, сдаваемых внаем.

Правовое регулирование найма жилых помещений

Отношения по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда регулирует жилищное законодательство (пп. 2 п. 1 ст. 4 ЖК РФ). Участниками жилищных отношений являются не только граждане, но и юридические лица (п. 2 ст. 4 ЖК РФ). Закон не содержит ограничений на нахождение жилых помещений в собственности организаций. Единственное требование сформулировано в ст. 288 ГК РФ и продублировано в ст. 17 ЖК РФ: жилое помещение предназначено для проживания граждан, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Точно так же закон не препятствует использованию жилых помещений в предпринимательской деятельности (в целях извлечения дохода). В частности, среди прочего в пп. 4 п. 3 ст. 19 ЖК РФ назван жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Заметим, что объектом права собственности может выступать как отдельное жилое помещение, так и в целом многоквартирный дом при условии, что все квартиры в доме принадлежат одному собственнику и проведен кадастровый учет дома в целом (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2009 № А56-59543/2008, оставленное без изменения постановлением ФАС СЗО от 30.10.2009).

Договором, регулирующим возмездное пользование жилым помещением, является договор найма жилого помещения.

К сведению. По договору найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Таким образом, предметом правоотношений между апарт-отелем и клиентом является не оказание услуг, а наем жилого помещения. По общим правилам в обязанности наймодателя входят надлежащая эксплуатация жилого дома, предоставление или обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, а также ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ). В свою очередь, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ).

Договор найма составляется в письменной форме (ст. 674 ГК РФ), в нем указываются предмет договора (квартира с обстановкой), срок действия (ст. 683 ГК РФ), размер платы (как правило, устанавливается, что стоимость коммунальных услуг включена в плату за жилое помещение). Кроме того, стороны составляют акт приема-передачи помещения с указанием всех предметов обстановки и их состояния, чтобы наймодатель мог проконтролировать наличие и состояние этих предметов по окончании срока действия договора.
Следует учитывать, что на правоотношения по договору найма в части предоставления жилого помещения в пользование не распространяется действие Закона о защите прав потребителей. Однако этот Закон применяется к отношениям по обеспечению помещения коммунальными услугами, надлежащей эксплуатации жилого дома, вытекающим из договора найма (абз. 3 п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.1994 № 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей").

Стремясь конкурировать с обычными средствами размещения, оказывающими гражданам гостиничные услуги, апарт-отели включают в стоимость пользования жилым помещением плановую уборку и замену постельного белья. Между тем такие услуги не укладываются в рамки правоотношений по договору найма квартиры (в то время как уборка и смена белья являются неотъемлемой частью гостиничных услуг). Поэтому, по мнению автора, если в договоре найма предусмотрена обязанность наймодателя проводить уборку и смену постельного белья с определенной периодичностью, между нанимателем и наймодателем возникают отношения по поводу возмездного оказания услуг (и на эти отношения распространяется законодательство о защите прав потребителей), несмотря на то что плата за такие услуги не выделена в стоимости жилого помещения.

Налогообложение

"Вмененный" налоговый спецрежим

Главный вопрос, на который ответим в этом разделе статьи, - подпадает ли деятельность по сдаче жилых помещений внаем под действие гл. 26.3 НК РФ. Иначе говоря, можно ли считать передачу помещений по договору найма оказанием услуг по временному размещению и проживанию? Напомним, что в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ в отношении деятельности по оказанию таких услуг при условии использования в каждом объекте предоставления услуг общей площади помещений не более 500 кв. м применяется система налогообложения в виде ЕНВД (естественно, если этот спецрежим введен местным нормативным актом). Налоговый кодекс не содержит определения понятия услуг по временному размещению и проживанию, однако в качестве помещения для временного размещения и проживания законодатель называет в том числе квартиру, комнату в квартире (ст. 346.27 НК РФ). Поставленный выше вопрос давно интересует налогоплательщиков, поэтому в нашем распоряжении есть несколько разъяснений Минфина.

Налогообложение

"Вмененный" налоговый спецрежим

В отсутствие законодательного определения "вмененных" услуг в налоговом законодательстве чиновники обращаются к иным отраслям права. В частности, в п. 1 ст. 20 ГК РФ приведено определение понятия места жительства гражданина - это место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Аналогичное определение содержится и в ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", с уточнением, что местом жительства в общем случае является жилое помещение. В противоположность месту жительства место пребывания - это учреждение (гостиница, санаторий и пр.), а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, в которых он проживает временно. Наименование услуг, подлежащих переводу на спецрежим, - услуги по временному размещению и проживанию - указывает на то, что сдача внаем жилых помещений для постоянного или преимущественного проживания граждан не подлежит налогообложению. И наоборот, передача жилых помещений в пользование для временного проживания должна облагаться ЕНВД (смотри письма Минфина России от 22.07.2009 № 03-11-09/259, от 28.04.2007 № 03-11-04/3/136, от 30.01.2006 № 03-11-03/3).

Физическим показателем для расчета ЕНВД выступает площадь помещений для временного размещения и проживания. По каждому объекту предоставления услуг она не должна превышать 500 кв. м (в противном случае деятельность облагается в соответствии с традиционным или упрощенным режимом). В ст. 346.27 НК РФ приведено определение понятия такого объекта - это здания, строения, сооружения (их части), имеющие помещения для временного размещения и проживания, в частности, жилые дома. Таким образом, если сервисные квартиры расположены в различных домах, то их площади не суммируются при определении физического показателя, каждый дом принимается за отдельный объект оказания услуг. Апарт-отелям же нужно исчислять общую площадь всех жилых помещений, предназначенных для сдачи внаем, находящихся в одном здании.

Налоговый кодекс предписывает определять площадь помещений для временного размещения и проживания на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов (договоров купли-продажи, аренды (субаренды), технических паспортов, планов, схем, экспликаций и других документов). При этом учитывается вся площадь квартир (не только жилая), поскольку исключать из расчета можно только площадь помещений общего пользования проживающих и административно-хозяйственных помещений в объектах гостиничного типа. На это указал Минфин в Письме от 05.05.2009 № 03-11-06/3/125.

На вопрос, как на практике отличить место пребывания от места постоянного или преимущественного проживания, финансовое ведомство не дает ответов. Поэтому налогоплательщику приходится в каждом конкретном случае приводить доказательства правомерной квалификации использования жилого помещения. Безусловным подтверждением отсутствия необходимости уплачивать ЕНВД является регистрация граждан в сданных внаем жилых помещениях (в простонародье - прописка). Как известно, в подавляющем большинстве случаев граждане не регистрируются в снятых квартирах. Однако арбитры не расценивают отсутствие прописки в спорных помещениях как основание считать их местами временного проживания и доначислять собственнику помещений ЕНВД. Именно такие выводы сделаны в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2009 № А07-2777/2009, оставленном без изменения Постановлением ФАС УО от 29.09.2009 № Ф09-7334/09-С2: классификация того или иного объекта в качестве места пребывания или места жительства гражданина определяется исключительно содержанием правоотношений. В данной ситуации были заключены договоры найма, наниматели самостоятельно (от своего имени) оплачивали потребленные коммунальные услуги, хотя и не были прописаны в квартирах. Анализ обстоятельств дела с учетом приведенных выше норм законодательства позволил арбитрам квалифицировать сданные организацией внаем квартиры как места жительства, в связи с чем у организации отсутствует обязанность уплачивать ЕНВД с предоставления помещений для постоянного (преимущественного) проживания нанимателей.

 

Страницы: 1 [ 2 ]