Информационно-правовые порталы:
Правовая система “Консультант Плюс”
Правовая система “Гарант”
Органы власти:
Президент Россиийской федерации
Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации
Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации
Федеральные органы исполнительной власти
Сибирский федеральный округ
Новосибирская область
Новосибирск
Коллеция лучших проектов:

Для содержимого этой страницы требуется более новая версия Adobe Flash Player.

Получить проигрыватель Adobe Flash Player

Для содержимого этой страницы требуется более новая версия Adobe Flash Player.

Получить проигрыватель Adobe Flash Player

Для содержимого этой страницы требуется более новая версия Adobe Flash Player.

Получить проигрыватель Adobe Flash Player

Для содержимого этой страницы требуется более новая версия Adobe Flash Player.

Получить проигрыватель Adobe Flash Player

Репортажи со строй-площадок:

Для содержимого этой страницы требуется более новая версия Adobe Flash Player.

Получить проигрыватель Adobe Flash Player

Объекты:

Для содержимого этой страницы требуется более новая версия Adobe Flash Player.

Получить проигрыватель Adobe Flash Player

Программирование - научиться просто:
Основы HTML и CSS:
Cоздание каталога товаров с помощью PHP, MySQL и jQuery:

Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества (код по ОКВЭД 70.11.2)

    Эта группировка включает:
  • подготовку к продаже земельных участков.

Подготовка к продаже земельных участков

Вопрос: Можно ли заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка, не поставленного на кадастровый учет?

Ответ: Нет, заключить такой договор нельзя.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу ч. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (ч. 2 ст. 554 ГК РФ).
В п. 1 ст. 37 ЗК РФ указано, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон № 221-ФЗ)). Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный (кадастровый) номер (п. 1 ст. 5 Закона № 221-ФЗ).
Таким образом, без постановки земельного участка на кадастровый учет, без указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.) предмет предварительного договора купли-продажи земельного участка является несогласованным, а договор - незаключенным (см. Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2008 № Ф08-2264/2008, ФАС Центрального округа от 22.01.2010 по делу № А68-858/09).

Е.В.Журавлева
Начальник отдела,
ОАО "Промсвязьбанк"

Вопрос: К предварительному договору купли-продажи земельного участка приложен его кадастровый план как единственное описание участка. Судя по плану, площадь участка ориентировочная, "подлежит уточнению при межевании". Является ли заключенным такой договор?

Ответ: Такой договор считается незаключенным, но в судебной практике представлена и противоположная точка зрения.

Обоснование: В предварительном договоре должен быть определен предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.
В договоре продажи недвижимости (и, соответственно, в предварительном договоре) должны содержаться данные, позволяющие определенно установить передаваемое недвижимое имущество. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе считается несогласованным, а договор - незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
Границы земельного участка устанавливаются посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ участка и деления их на части (п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон № 221-ФЗ).
В соответствии с п. 3 ст. 1 Закона № 221-ФЗ под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение уполномоченным органом в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе. При этом такие сведения должны конкретизировать указанное имущество как индивидуально-определенную вещь или подтверждать прекращение существования такого имущества. Кроме вышеуказанных в кадастровый учет также могут быть внесены иные предусмотренные данным Законом сведения о недвижимом имуществе.
Согласно ст. 7 Закона № 221-ФЗ в государственный кадастр включаются сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе:
- вид объекта недвижимости;
- кадастровый номер и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости;
- описание местоположения границ объекта недвижимости, если таким объектом является земельный участок;
- площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом № 221-ФЗ требований, если объектом является земельный участок, здание или помещение.
Таким образом, описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают его существование с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
В связи с этим данный участок может быть объектом сделок и участвовать в гражданском обороте.
Согласно пункту 3.2 Правил оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01, утв. Росземкадастром от 10.04.2001 (далее - Правила), в определенных случаях в строку "16" раздела В.1 кадастрового плана заносится отметка "площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании".
Наличие такой отметки свидетельствует о том, что межевание земельного участка в установленном законодательством порядке не проводилось, площадь и границы не установлены. Соответственно, земельный участок в кадастровом плане не индивидуализирован.
Судебная практика в своем большинстве придерживается мнения, что кадастровые планы земельных участков, межевание которых не осуществлялось, не являются документами, индивидуализирующими участки для совершения с ними сделок (см. Определение ВАС от 31.03.2008 № 1857/08, Постановления ФАС Уральского округа от 16.03.2009 № Ф09-1158/09-С6, от 24.11.2008 № Ф09-8675/08-С6, от 04.09.2007 № Ф09-7072/07-С6, от 16.05.2007 № Ф09-3393/07-С6).
Таким образом, если в предварительном договоре установлена ориентировочная площадь земельного участка, а сведения о границах не позволяют его однозначно определить, то предмет предварительного договора считается несогласованным, а договор - незаключенным.
В то же время, в качестве исключения из общего правила, существует Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.12.2008 № Ф04-8002/2008(18332-А45-6). Суд в данном случае не согласился с мнением, что кадастровый план с отметкой "площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании" не индивидуализирует (не идентифицирует) земельный участок.

А.В.Авакян
Эксперт КонсультантПлюс